Vad menas med fastighet? Definition och nyttjanderätter
Det mest grundläggande inför ett bostadsköp är att förstå vilken rätt du har till fastigheten och de villkor som gäller. Vi definierar begreppet fastighet och går igenom vad det innebär med äganderätt, tomträtt, arrende och bostadsrätt.
Vad är en fastighet?
All mark i vårt avlånga land är indelad i områden som kallas fastigheter. En fastighet kan till exempel vara en bit mark med skog och sjöar, ett lägenhetshus eller en tomt med en villa och en gäststuga. Ordet fastighet är alltså inte synonymt med hus eller bostad.
Lantmäteriet är myndigheten som ansvarar för det svenska fastighetsregistret. På deras webbplats hittar du fastighetskartan som visar alla fastigheter. Där kan du även kolla upp vem som står som ägare på fastigheten. Fastigheter kan ägas av privatpersoner eller juridiska personer, till exempel en förening eller ett företag.
Så läser du en fastighetsbeteckning
Varje fastighet har en unik identifikation, en fastighetsbeteckning. Beteckningen inleds med kommunen och områdets namn och därefter ett registernummer.
Om en fastighet heter Bråtvik 1:10 är siffran 1 ett blocknummer och siffran 10 ett enhetsnummer. De med högre enhetsnummer är i regel styckningar från den ursprungliga fastigheten. Därför kan Bråtvik 1:10 utläsas som den tionde styckningen av fastigheten Bråtvik 1:1.
Om du vill ta reda på fastighetsbeteckningen för din egen fastighet, så hittar du den även i köpeavtal och andra dokument. Det går också att kontakta kommunens byggnadsnämnd för att få fram uppgifterna.
Vilken rätt har du till fastigheten?
När du köper en bostad kan den vara en egen fastighet eller tillhöra en fastighet som du inte själv äger. Om du inte har äganderätt har du någon typ av nyttjanderätt.
Rätten att nyttja en fastighet finns reglerad i jordabalken och den är faktiskt den största delen av den svenska lagboken. Det säger en del om hur komplexa ägande- och nyttjanderätter är vad gäller fastigheter.
Äganderätt
Om du köper hus med äganderätt blir du ägare till fastigheten. Det finns numera även ägarlägenheter i Sverige, som är egna fastigheter, till skillnad från bostadsrätter eller hyresrätter. För ägarlägenheter är gränsdragningen alltså annorlunda än för andra fastigheter, eftersom det då inte handlar om markyta.
Äganderätt kommer med både frihet och ansvar. En fastighetsägare får själv välja att till exempel bygga om (med bygglov) och hyra ut en eller flera bostäder inom fastigheten. Ägande innebär också en skyldighet att betala fastighetsavgift, förutom för nyproduktioner som är fria från fastighetsavgift i 15 år.
Läs också: 12 kostnader vid husköp som är bra att känna till
När du blir ägare av en fastighet måste du betala lagfart för att bli registrerad i fastighetsregistret.
Tomträtt
Vissa hus kan du köpa med tomträtt. Då har du nyttjanderätt till fastigheten och äger byggnaderna, men inte marken som huset står på. Det kallas att du äger byggnader på ofri grund.
Istället är det kommunen eller staten som är fastighetsägare – och du måste betala tomträttsavgäld varje år, alltså en slags markhyra. I övrigt innebär tomträtt nästan samma rättigheter som äganderätt.
En risk med att köpa tomträtt är att tomträttsavgälden kan höjas kraftigt. Denna avgäld brukar ändras med 10-20 års mellanrum, och baseras på markens taxeringsvärde. Eftersom marken troligen hunnit bli mer eftertraktad på ett årtionde kan höjningen bli stor.
Som ägare av en tomträtt har du samma skyldighet att betala fastighetsavgift, fast du inte är fastighetsägare.
Tips: ta kontakt med kommunen innan du köper tomträtt
Om du är intresserad av ett hus med tomträtt är det klokt att ta reda på hur hög tomträttsavgälden är idag och när den kommer att höjas. Fråga också kommunen om markens taxeringsvärde för att få en uppfattning om hur mycket avgälden kan komma att höjas när det är dags.
Det är ibland möjligt att köpa loss tomträtten genom ett friköp. Hör med kommunen om de tillåter det. Priset för friköpet brukar baseras på taxeringsvärdet för marken.
Arrende
Ibland kan du se i bostadsannonsen att bostaden och tomten är ett arrende. Det betyder att marken hyrs och att huset är på ofri grund. Framför allt förekommer det på fritidshusmarknaden.
Till skillnad från tomträtter kan även privatpersoner hyra ut sin mark genom arrende. Du som köper nyttjanderätten till arrendet kallas arrendator och fastighetsägaren kallas jordägare.
Ett arrende kan bestå av en hel fastighet, flera fastigheter, eller bara en del av en fastighet. Arrendet brukar vara tidsbestämt och gälla i minst fem år. Generellt ska du få fortsätta arrendera efter dess, genom så kallat besittningsskydd, men det kan finnas undantag i arrendeavtalet.
Viktigt att veta är att jordägaren bestämmer avgiften för arrendet och kan ändra inför en ny arrendeperiod. Det gör att du som arrenderar kan drabbas av kraftigt höjda boendekostnader. Då får du betala avgifterna eller sälja, men höjda avgifter sänker bostadens värde. Det finns många fall som lett till rättsliga tvister mellan jordägare och husägare, så med andra ord bör man investera i ett arrende med försiktighet.
Det går inte att ta ett vanligt bolån för att köpa ett arrende.
Bostadsrätt
En bostadsrätt är per definition ingen äganderätt, utan som det låter, din rätt att bo där. Istället är det bostadsrättsföreningen som äger de bostäder som ingår i föreningens fastigheter. (För att göra det mer komplicerat finns även fall när föreningen bara har tomträtter.)
När du går med i en BRF blir du ägare av en andelsrätt i föreningen och du får nyttjanderätt av bostaden. Du får göra förändringar i hemmet, men det som juridiskt räknas som en “väsentlig förändring” kräver godkännande från styrelsen.
En bostadsrätt, till exempel ett radhus, kan komma med mark som en del av nyttjanderätten. Då kan det finnas regler i föreningens stadgar som begränsar vad du får göra på din “tomt”. Men du har också en chans att påverka stadgarna genom din rösträtt och möjlighet att skicka in motioner.
Eftersom du behöver betala en månadsavgift till föreningen är det bra att undersöka föreningens ekonomi innan du köper en bostadsrätt. Undersök föreningens lån per kvadratmeter boyta och om det finns några planerade renoveringar som kan innebära en höjd avgift.
Läs också: Tips för dig som ska köpa bostadsrätt
Servitut kan finnas knutna till fastigheten
Något som är bra att veta när du köper en fastighet är att det kan finnas servitut. Ett servitut ger fastigheten rätt att nyttja en annan fastighet. Och omvänt kan en annan fastighet ha ett servitut som ger tillgång till din fastighet, något som du självklart vill känna till innan köpet.
Det kan till exempel vara ett vägservitut som gör att en annan fastighetsägare får använda en väg som korsar din mark, eller ett servitut som säger att du och grannen ska dela brunn. I andra fall handlar det om att du inte får skymma grannens sjöutsikt.
Vad ska ingå när man säljer en fastighet?
När det är dags att sälja är det viktigt att veta vad som ingår i försäljningen av en fastighet, om inget annat avtalas. Allt som finns för “stadigvarande bruk” anses tillhöra fastigheten. Läs vår artikel om vad som ska ingå i försäljningen.
Om du funderar på att sälja kan du använda Mäklare.se för att jämföra lokala mäklare. Fyll i formuläret och bli kontaktad av upp till fyra mäklare. Jämför arvoden, ställ frågor och få en känsla för vilka de är. Tjänsten är helt gratis.